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부동산 ∙ 임대차
손해배상 청구 등
● 부동산 소송
사실관계를 정확히 파악해야 하고 세심하고 철저한 법 적용이 관건입니다. 또한 당사자 간 알고 있는 사실이라도 객관적인 증거로 입증할 수 있어야 하므로 유리한 증거를 선별하여 수집하는 일과 증인의 증언이 필요한 경우 상대방의 허를 찌르는 명쾌한 증인신문 또한 소송 승패를 좌우합니다.
1. ‘부동산 매매계약의 취소’란
매매계약의 체결 이후 민법상 매수인의 착오로 계약을 체결하거나, 사기 또는 강박이 있었거나, 계약의 하자를 인지한 경우에는 부동산 계약을 취소하고 지급한 금원을 돌려받을 수 있습니다.
☑ 관련법령 : 민법 제109조, 110조
2. ‘법정해제’란
부동산 매매계약에서 일방의 당사자가 자신의 채무를 이행하지 않는 때 (부동산 등기를 이전하지 아니하거나 반대로 부동산 대금을 지급하지 아니하는 경우)에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고, 그 기간 내에 이행하지 않는 때에는 계약을 해제할 수 있습니다.
☑ 관련법령 : 민법 제544조, 545조, 548조
3. ‘약정해제’란
당사자들이 부동산 매매계약을 진행하면서 그 일방 또는 쌍방은 해제할 수 있도록 약정하는 것을 의미합니다. 당사자들은 부동산 매매계약을 하면서 해제 시 그 효과에 대해 약정할 수 있으며, 약정해제권에 따라 약정할 때에는 법정해제와 달리 손해배상청구권이 발생하지 않습니다.
4. ‘계약금, 해약금 그리고 위약금’이란
통상적으로 부동산 매매 과정에서 대금을 치르는 과정에서 계약금, 중도금, 잔금을 나누어 치르게 됩니다. 매도인 또는 매수인이 비교적 자유롭게 매매계약을 해제할 수 있는 단계는 계약금을 지급한 후 중도금을 지급하기 전입니다.
매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있으며, 계약금은 다른 약정이 없는 한 해약금을 추정됩니다.
해약금 조항과 달리 위약금 조항은 위약금의 특약이 있는 경우에만 효력이 발생합니다. 위약금 조항이 있는 경우 계약금은 상대방의 계약 위반 시 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 상대방이 계약의무를 위반하였다면 당사자는 손해 발생, 손해액에 대한 입증 없이 계약금 상당액을 기준으로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 계약금 상당액을 초과하여 손해가 발생하더라도 초과분에 대해 청구할 수 없습니다. 반대로 손해배상액의 예정액이 부당하게 과도한 경우에는 법원은 임의로 감액할 수 있습니다.
☑ 관련법령 : 민법 제565조 제1항, 민법 제398조 제4항
5. ‘가압류’란
부동산 가압류란 금전채권을 가진 자가 향후 경매 등 강제집행을 할 수 있도록 사전에 채무자의 재산을 묶어두는 절차입니다. 채권자가 채무자에 대하여 소송을 제기하여 판결문을 받기까지 짧게는 수 개월에서 1년 이상 걸리는데 그 사이 채무자가 부동산 등 재산을 빼돌리는 것을 대비하여 다른 곳으로 빼돌릴 수 없도록 할 수 있습니다.
가압류는 채무자가 알 수 없는 상태에서 채권자 단독으로 진행되어 법원은 채무자를 소환이나 통보함이 없이 채권자가 제출한 자료만을 검토하여 가압류 결정을 내리게 되어 채무자가 재산을 빼돌릴 기회를 주지 않고 진행할 수 있는 장점이 있습니다. 다만, 근저당권 설정과 달리 가압류를 하더라도 우선변제권이 인정되지 않아 선순위로 근저당권자가 존재하는 경우 채권을 회수하지 못하는 문제가 발생할 수 있습니다.
6. ‘가처분’이란
부동산가처분은 매매나 물건에 대한 처분을 가처분 신청한 사람의 동의 없이 하지 못하도록 하는 절차입니다. 채권자가 채무자의 부동산에 대하여 가처분 신청을 하여 결정이 내려지면 다른 채권자들은 해당 부동산에 경매 집행을 할 수 없습니다.
부동산에서 대표적인 가처분으로 점유이전금지 가처분이 있습니다. 점유이전금지 가처분이란 현재의 점유자가 다른 사람에게 점유를 이전하지 못하게 하는 가처분을 말합니다. 명도소송 승소 판결 이후에 점유자가 임의로 인도하지 않는 경우 강제집행을 해야 하는데, 소송 당사자가 부동산의 점유를 다른 사람에게 넘기면 강제집행을 할 수 없어 명도 소송이 무용지물이 될 수 있습니다. 따라서 본안 소송 전에 반드시 점유자를 상대로 점유이전금지 가처분을 받을 필요가 있습니다.
7. ‘유치권(강제집행 매각시 부동산에 대한 유치권)’이란
유치권은 법정담보물권으로서, 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 채권의 변제에 충당할 수 있는 과실수치권이 있으며, 유치물에 관하여 지출한 필요비와 유익비의 상환청구권이 있습니다.
유치권이 성립하기 위해서는 채권자의 채무자에 대한 채권이 목적물에 생긴 것이어야 하며, 직접점유가 원칙이며, 간접점유도 무방하나 불법에 의한 점유가 아니어야 하며, 채권의 변제기가 도래해야 하고, 유치권 발생을 배제하는 법령상, 계약상 사유가 없어야 합니다.
유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지 목적물의 점유를 계속하면서 인도를 거절할 수 있으며, 유치물에 대한 경매권을 포함하고, 법원에 청구하여 유치물로 직접 변제에 충당하는 간이변제충당권을 행사할 수 있습니다. 유치권자는 우선변제권은 없으나 경락인이 목적물을 인도받기 위해 유치권자에게 변제하여야 하므로, 사실상 우선변제를 받을 수 있습니다.
강제집행에 의해 부동산이 매각되더라도 용익권과 담보권과 달리 유치권은 매각에 의해 소멸되지 않습니다. 매수인은 유치권에 의하여 담보되는 채권을 변제할 책임을 집니다. 유치권자는 매수인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 부동산의 인도를 거절할 수 있고, 매수인은 유치권의 피담보채무를 변제하지 않고서는 목적물을 인도받을 수 없어 유치권자는 사실상의 우선변제를 받을 수 있습니다.
☑ 관련법령 : 민법 제320조 내지 328조, 민사집행법 제91조 제5항
8. ‘경매’란
채무자가 임의로 채무를 변제하지 않는 경우, 채권자는 채무자의 재산을 강제매각하여 대금에서 채권을 회수할 수 있습니다. 경매는 강제경매와 임의경매로 구분됩니다. 강제경매는 채권자가 저당권 등 담보물권을 가지고 있지 않은경우 활용되며, 채권자가 확정판결 등 집행권원을 얻어 채무자 소유의 부동산을 압류, 매각하여 금전채권의 만족을 얻을 수 있습니다. 다만, 채권자가 다수일 경우 후술할 저당권 등 담보물권의 실행을 통해 우선변제권을 통한 채권 회수할 수 있는 임의경매와 달리 우선변제 임의경매는 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 경우 담보권 실행을 위한 경매로서, 채무자가 임의로 변제하지 않는 경우에 담보 목적물을 매각하여, 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있습니다.
● 상가임대차
1. 상가권리금의 보호규정
상가건물 임대차보호법은 일정한 경우 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있습니다.
「 상가건물 임대차보호법 제10조의 4 (권리금 회수기회 보호 등)」
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
● 주택임대차
1. ‘주택임대차의 기간 및 갱신, 종료’란
주택임대차의 기간에 관하여 주택임대차보호법은 특별한 보호를 하고 있으며 임대인이 법에서 정한 기간보다 짧은 기간을 주장하더라도 이는 효력이 없습니다.
「주택임대차보호법 제4조 (임대차기간 등)」
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
「주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신)」
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
「주택임대차보호법 제3조의 2 (보증금의 회수)」
① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(집행권원)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(집행개시)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(반대의무)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(대항요건)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(확정일자)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(공매)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(환가대금)에서 후순위권리자(후순위권리자)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(변제)받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.
⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(소)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(유보)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.
⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 “금융기관등”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.
⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.
2. ‘명도소송’이란
임대차 계약의 만료 또는 해지(해제, 무효, 취소 등) 되었음에도 불구하고 무단점유를 하고 있는 임차인이 임대인에게 부동산을 인도하지 않을 경우, 그 무단점유자를 상대로 제기하는 소송을 명도 소송이라고 합니다.
(1) 건물명도소송 절차
1. 소장접수
2. 점유이전가처분
a) 신청서 접수 ☞ b) 법원의 담보제공 명령 ☞ c) 법원의 결정 ☞ d) 가처분집행 신청 및 가처분집행 날짜 지정) ☞ e) 가처분집행 실시 및 완료
3. 강제집행
a) 집행문부여 ☞ b) 집행관 계고 ☞ c) 본집행 ☞ d) 매각
3. ‘임대차보증금반환소송’이란
임대차가 종료되면 임대인은 임대차보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다. 그럼에도 불구하고 임대차보증금을 반환받지 못하는 경우 임대차보증금이 우선적으로 반환받을 수 있도록 법적 자문을 제공함과 동시에 임대인에 대하여 임대차보증금의 반환을 청구하는 소송을 제기함으로써 임차인의 정당한 권리를 보호해드리겠습니다.